در این مقاله مروری داریم بر مراحل قانونی انتخاب هیأت مدیره آپارتمان‌ها، نقش مجمع عمومی و نکات مهم برای حل اختلافات ساکنین تا مدیریت ساختمان به‌صورت قانونی و موثر انجام شود.

یکی از مشکلات رایج شهرنشینی به ویژه در شهرهای بزرگ اختلافات میان ساکنین در اداره ی اپارتمانها و مجتمع ها ، انتخاب مدیر یا مدیران و اختلافات با مدیران اپارتمان یا مجتمع های مسکونی است .
اولین نکته اینکه جهت حل و فصل این اختلافات قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1343/12/16و ایین نامه ی اجرای ان مصوب 1374/2/8 وجود دارد .
این قانون پس از معرفی بخش‌های مختلف یک آپارتمان برای ساختمانهای با بیش از سه مالک ، تشکیل مجمع عمومی و انتخاب مدیر را الزامی می داند .
*۲.برای اینکه جلسه مجمع عمومی ساختمان رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن معتبر و قابل اجرا باشد، باید مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت‌های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آن‌ها هستند، در جلسه حضور داشته باشند. اگر در اولین جلسه اکثریت مالکین حاضر نشوند، جلسه دوم پانزده روز بعد برگزار و مجدداً از همه آن‌ها برای شرکت دعوت می‌گردد. اگر در جلسه دوم نیز تعداد کافی حاصل نشود، با دعوت مجدد، جلسه سوم پانزده روز بعد برگزار می‌شود و این جلسه با هر تعداد از حاضرین رسمیت خواهد داشت.
۳. در صودت عدم امکان حضور در جلسه ی مجمع عمومی ساختمان جهت انتخاب مدیر یا تصمیم گیری ، می توانید از طرف خود یک نفر را معرفی نمایید. شخصی که به‌عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده است، باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی، وکالت‌نامه معتبر خود را ارائه دهد.
*۴. تصمیمات مجمع عمومی که با رعایت حد نصاب قانونی و تشریفات دعوت از اعضا برگزار می شود حتی برای افراد غایب نیز الزام‌آور است . پس گمان نکنید که عدم حضور شما یا مخالفت شما موجب عدم صحت تصمیمات می شود .
*۵. یکی از مهم‌ترین اختیارات مجمع عمومی ساختمان، انتخاب مدیر یا مدیران ساختمان است. طبق قانون مدت مدیریت دو سال است، ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را افزایش دهد.
انتخاب مجدد مدیر یا مدیران مانع قانونی ندارد .
۶. مجمع عمومی یک نفر را برای خزانه‌داری ساختمان از میان مدیران انتخاب می‌نماید. خزانه‌دار موظف است یک دفتر یا سیستم ثبت درآمد و هزینه تهیه کند و براساس آن، همراه با قبوض و اسناد مربوط، ترازنامه را برای تصویب به مجمع عمومی تسلیم و ارائه دهد.
۷. وظیفه ی مدیر ساختمان حفظ و اداره ی ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است .
مدیر ساختمان موظف به بیمه ی تمام بنا در مقابل اتش سوزی است .
***۸. از وظایف مدیر ساختمان تعیین هزینه ها(شارژ ساختمان ) و سهم واحدها توسط مدیر یا مدیران تعیین می شود .
از مواردی که عموما محل اختلاف ساکنین با مدیران می باشد ، مبلغ شارژ اعلامی و سهم اعلامی می باشد ، طبق ماده ۲۴ ایین نامه ی اجرای قانون تملک اپارتمانها ، هریک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به خود معترض باشد می تواند بمدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می تواند به مراجع ذیصلاح قضایی که در حال حاضر شورای حل اختلاف و محاکم صلح هستند ، مراجعه نماید .
**۹. اگر مالک ساختمان از پرداخت شارژ و هزینه هایی که بر عهده ی اوست امتناع نماید ، طبق تبصره ماده ۲۳ ایین نامه اجرای قانون تملک اپارتمان ، ،مستاجر می تواند از محل اجاره بها هزینه را پرداخت نماید .
حال چنانچه مستاجر از پرداخت شارژ ماهیانه ی ساختمان که بر عهده ی استفاده کننده و مستاجر است ، امتناع نماید ، مدیر ساختمان می تواند علاوه بر مراجعه به مستاجر به مالک اصلی نیز مراجعه نماید .
*۱۰. در چه ساختمانهایی مدیر موظف به استخدام و به کار گیری دربان (سرایدار) است؟ در ساختمانهایی که بیش از ده واحد اپارتمان داشته باشد . در این موارد برای حفظ و نگهداری و تنظیف قسمتهای مشترک و سایر امور استخدام دربان (سرایدار) ضروریست .
۱۱.در صورت تعدد مدیران ساختمان ، تصمیمات انها با اکثریت ارا رسمیت دارد .

امید است مطالب مطروحه توانسته باشد پاسخی بر سیوالات مخاطبین باشد .

با ما همراه باشید. گروه حقوقی حق پیشگان