در تاریخ 26-2-1403 با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام، شاهد تصویب یکی از مهمترین قوانین درحوزه ی تشریفات ثبتی املاک و قراردادها با هدف ساماندهی به وضعیت املاک ثبت شده و روشن شدن وضعیت مالکیت املاک وکاهش باردعاوی در مراجع قضایی کشور بودیم .

قانونی که بی تردید عدم آگهی و بی توجهی به مفاد آن می تواند موجب تحمیل خسارات سنگین بر اشخاص گردد.  با توجه به اینکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول از نظر نگارشی بسیار پیچیده و مبهم می باشد امکان فهم عبارات و منظور قانون گذار صرفا با مطالعه ی متن مسیر نمی باشد لذا در نوشتار پیش رو سعی شده با ساده ترین زبان ممکن که ماحصل تدبیر و تلاش اساتید برجسته ی حقوق ثبت کشورمی باشد؛ هرچه بیشتردرجهت آگاهی رسانی به عموم جامعه اقدام  گردد.

قانون مذکور از سال 1396 در مجلس شورای اسلامی مطرح و در خلال این سالها با کش و قوسهای فراوان نهایتاً در مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب و در بتاریخ 3-4-1403 لازم الاجرا گردید. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول(که ازین پس اختصارا قانون الزام ذکر خواهد شد ) مجموعه تکالیف و مسیولیتهایی برای مالکین ایجاد نموده است عدم اجرای این تکالیف ضمانت اجراهای سنگین بر اشخاص تحمیل می نماید. این قانون در بردارنده مباحثی با اهمیت بسیار بالا است که عدم توجه به آن خسارات مالی جبران ناپذیری به بار آورده که چه بسا قابل پیگیری در مراجع قضایی نیز نخواهد بود.

قانون الزام، مسوؤلیت ها، تکالیف قانونی و مهلت اجرای تکالیف مالکین را براساس نوع سند مالکیت به سه گروه تقسیم می نماید.

الف) مالکینی که دارای سند مالکیت صادره به تاریخ 3-4-1403 به بعد هستند:

با توجه به اینکه تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام تاریخ 3-4-1403 می باشد، لذا آن گروه از املاکی که تاریخ صدور سند مالکیت آن، تاریخ 3-4-1403 می باشد، مشمول قانون الزام می باشند و هر نوع معامله و قرارداد نسبت به این املاک می بایست با رعایت کلیه ی مفاد قانون الزام انجام شود. طرفین قرارداد در این املاک می بایست اعمال حقوقی خود شامل کلیه ی معاملات نسبت به این املاک از قبیل بیع ( خریدو فروش )، صلح، معاوضه، هبه، انتقال منافع اموال غیر منقول برای بیش از دوسال مانند اجاره و رهن، اجاره به شرط تملیک، هر نوع پیش فروش ساختمان، انتقال حق ارتفاق و انتفاع اموال غیر منقول، وقف، تعهد انجام اعمال حقوقی، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، رسما به ثبت برسد.

ضمانت اجرای عدم انجام این تعهد، غیر قابل استماع و استناد گردیدن دعاوی و ادعاهای اشخاص مدعی مالکیت با استناد به اسناد و مدارک عادی می باشد. بدین معنا که هیچ دعوی حقوقی و شکایت کیفری از سوی مدعی مالکیت در هیچ یک از محاکم قضایی و شبه قضایی و داوری و نهادهای عمومی کشور قابل رسیدگی نیست. در قانون الزام تصریح گردیده که هیچ شکایت کیفری مانند کلاهبرداری، فروش مال غیر و  نیزهیچ دعوی حقوقی یا تقاضای مستند به اسناد عادی از جمله الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات مالکیت، تنفیذ مبایعه نامه، ابطال سند، خلع ید، تخلیه ید و… در دادگاه مسموع نخواهد بود.

ملاحظه می گردد که انجام معاملات بصورت غیر رسمی فی المثل صرفا با تنظیم قولنامه در بنگاههای معاملاتی، نسبت به املاکی که اسناد مالکیت آنها به تاریخ 3-4-1403 به بعد صادر شده (که اصطلاحاً در عموم با نام اسناد تک برگ سبز رنگ شناخته می شود ) تا چه اندازه دارایی شما را در معرض خطرقرار می دهد. فرض بفرمایید شما  آیارتمانی را در یکی از بنگاههای معاملاتی سطح شهر با تنظیم یک مبایعه نامه عادی خریداری نموده اید و علی رغم انقضای سر رسید مقرر در قرارداد، فروشنده حاضر به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند به شما نیست، با توجه به قانون الزام دادگاهها هیچ دعوایی مبنی بر الزام فروشنده به انتقال رسمی سند یا دعوی اثبات مالکیت و غیره را مورد رسیدگی قرار نخواهد داد و به محض ثبت چنین دادخواستی با استناد به قانون الزام دعوی با قرار عدم استماع دعوی مواجه خواهد شد.

ب ) کسانی که سند مالکیت رسمی آنها قبل از 3-4-1403 صادر شده باشد :

چنانچه قصد انجام معامله نسبت به املاکی را دارید که سند مالکیت آن قبل از تاریخ 3-4-1403 صادر شده شما تا یکسال از تاریخ راه اندازی سامانه ای تحت نام ساماندهی اسناد غیررسمی، فرصت خواهید داشت که قراردادها و اعمال حقوقی خود نسبت به چنین املاکی را به شیوه ی سابق و بطریق عادی منعقد نمایند. با انقضای مهلت مذکور، تمام نقل و انتقالات و… بایستی بصورت رسمی انجام شود. در غیر اینصورت مشمول ضمانت اجرای قانون الزام بشرح بند الف می گردد.

ج )مالکینی که مالکیت آنها بموجب اسناد عادی( مثل مبایعه نامه )می باشد:

نخست باید به این نکته توجه داشت که این املاک، دارای سند مالکیت رسمی هستند، لیکن نقل و انتقالات در خلال سالها به صورت غیر رسمی انجام گرفته است. از فروض رایج  موردی است که اراضی وسیعی که دارای سند مالکیت می باشد، توسط مالک بدون انجام تشریفات ثبتی، به قطعات کوچک تقسیم و با اسناد عادی بفروش رسیده  و هر قطعه توسط مالکین جدیدی در چندین دستگاه آپارتمان ساخته شده است .ممکن است تمام این انتقالات وکالتی انجام شد باشد یا صرفا بموجب اسناد عادی در هر حال مالکین واحدهای آپارتمانی فاقد سند رسمی هستند. قانون الزام به این گروه از مالکین دو سال فرصت داده که از تاریخ راه اندازی سامانه ی ساماندهی اسناد غیر رسمی، کلیه ی معاملات خود را به طریق عادی انجام دهند.

در این گروه مالکینی وجود دارند که در اثبات مالکیت خود ، حتی به هیچ مستند عادی دسترسی ندارند .  مثل فروضی که مالکیت آنها براثر حادثه ای از بین رفته است یا ملک متعلق به اجداد آنها بوده و در سالهای متمادی در آن متصرف بوده اند و هیچ مدرک مالکیتی در اختیار ندارند. این اشخاص بعنوان مدعی مالکیت بایستی ادعای خود را در سامانه ی مذکور به ثبت برسانند و سپس در چهارچوب قوانین موجود، نسبت به اخذ سند اقدام نمایند.

این مالکین موظفند از تاریخ راه اندازی سامانه ی اسناد غیر رسمی به مدت دوسال، مستندات مالکیت خود را در این سامانه بارگذاری نمایند. نکته ی مهم اینکه این اقدام به منزله ی صدور سند مالکیت نیست.. این گروه از تاریخ راه انداری این سامانه، تا 8 سال امکان ثبت انتقالات و اعمال حقوقی خود را در سامانه ساماندهی دارند. با خاتمه ی 8 سال و عدم اخذ سند عملاً امکام ثبت هیچ معامله ای را نخواهند داشت.

در صورتی که شما بعنوان مالک حقیقی، اسناد و مدارک ملک خود را در مواعد اعلامی در قانون در سامانه بارگذاری ننمایید و از سویی شخصی که هیچ حق مالکانه ای ندارد با سوءاستفاده از آگاهی خود از قوانین، اقدام به ثبت ملک شما بعنوان ملک خود در سامانه نمایند، این موضوع به ویژه در ارتباط با املاک فاقد متصرف بسیار خطرناک است، چرا که ملک شما بدون اطلاع مالک حقیقی با توجه به مندرجات سامانه، معامله و با خاتمه ی مهلت قانونی و عدم ثبت ملک توسط مالک حقیقی؛ اساساً امکان طرح هیچکونه ادعای مالکیتی جهت تحصیل و تملک مجدد ملک خود علیه خریدار ثالث با حسن نیت مسموع نخواهد بود. در این قانون تصریح شده که شما صرفاً می توانید جهت دریافت قیمت روز غیر منقول به کسی که اسناد را باگذاری نموده است مراجعه نمایید.

با توجه به اهمیت قانون الزام و تصویب تدریجی آیین نامه های اجرایی آن و تأثیر عمیق اجرای آن بر زندگی مردم تلاش می گردد در مقالات متعدد به بخش های مختلف این قانون و تکالیف و حقوق مالکین پرداخته شود. پس ما همراه باشید.

گروه_وکلای_حق پیشگان      

#وکالت#وکیل_پایه_یک #حقوقی #مشاوره_رایگان#مشاوره_حقوقی      

آدرس: تهران، خیابان فتحی شقاقی، خیابان فراهانی پور، پلاک 21، واحد 21.

           
TEL: 021 82804185     
www.Haghpishegan.ir
Instagram: @hagh.pishegan

 telegram: t.me/haghpishegroup